地方国有企业房地产摸底调查对国有资产保值增值的意义解析


前言导读


2020年3月底,国务院国有资产监督管理委员会办公厅发布了《关于开展全国国资监管系统企业国有资本布局和产业链水平摸底调查的通知》,决定对全国国资监管系统企业国有资本产业布局、空间布局及产业链水平情况等进行全面摸底调查。调查对象为全国国资监管系统企业,包括:国务院国资委监管的中央企业;各省、自治区、直辖市及计划单列市和新疆生产建设兵团县级以上国资监管机构监管企业。


房地产作为国有企业持有资产的重要类别,在摸底调查的过程中,扮演着重要的角色。地方国有企业方资产摸底调查工作对于国有资产的保值增值也有着多方面的积极意义。


笔者在了解地方国有企业房地产类资产管理现状存在问题的基础上,简析国有企业房地产类资产管理需求对于房地产、资产评估机构相关业务开拓的积极作用。本文将结合武汉市的具体情况,浅析地方国有企业房地产摸底调查对国有资产保值增值的意义,以及服务机构所能发挥的专业作用。

笔者在了解地方国有企业房地产类资产管理现状存在问题的基础上,简析国有企业房地产类资产管理需求对于房地产、资产评估机构相关业务开拓的积极作用。本文将结合武汉市的具体情况,浅析地方国有企业房地产摸底调查对国有资产保值增值的意义,以及服务机构所能发挥的专业作用。



一、国有企业房地产类资产管理现状存在的问题

(以武汉市为例)

资产权属需进一步明晰。国有企业房地资产多是由财政划拨的形式完成,而在国有企业的发展历程中经历了多次改制重组,导致了房产证和土地使用权证不全,形成了产权模糊的现状。在武汉某区属行政事业单位房屋资产摸底调查中,发现64.59%的房屋资产为无证房产,仅有9.36%的房屋资产有完整产权,6.7%的房屋资产有移交协议但尚未办证。而在不完整产权手续的房屋资产中由于历史遗留,后房屋资产改扩建等原因致使现存房屋资产实物与证载不符、实际使用用途与证载用途不符的现象。部分国有企业还存在权属纠纷,移交手续尚未完全办理等现象,导致了房地资产所有权与占有、使用权的关系不清。

利用效率还需进一步提高。在国有企业投资经营管理中,部分国有企业由于没有硬性的绩效考核指标,资产经营责任不明确,房屋资产未充分利用发挥其经济效益,而不能有效承担资产保值、增值的责任。在武汉某区属行政事业单位房屋资产摸底调查中数据表明,4.16%的自有房屋资产处于空置状态、可作为经营类房产中出租率为82.96%。由此可见,闲置优良资产和低效运转的房屋资产仍然存在,应最大化降低适于经营类资产的空置率,提高资产利用效率。对于有再投入价值的房屋,可改造后作为经营类房屋资产对外出租获取营收。在自用房屋资产中,应依法依规合理配置,促进公共事业资产的整合与共享共用机制,做好统一管理,提高资产利用效率。

资产管理需进一步优化。在实际摸底调查工作资料的收集过程中,国有企业存在因时间久远、知情人或经办人更替、资料遗失,而不能或不及时准确的提供相关资料的情况,应完善资产档案管理制度,明确权责归属科室或人员,确保相关事项有据可查。加强监管、定期巡查及时更新房屋现状,减少已拆除房屋资产暂未下账,新建房屋资产暂未上账等账实不符的情况,及时更新资产档案,明确档案保管责任的划分。


二、国有企业房地产类资产管理需求分析

房屋资产规范化管理。一是引入资产信息化管理系统,对资产信息实现动态化管理、按照资产信息化管理的要求,及时录入、更新资产及使用管理信息,实行动态管理,防止资产流失。二是建立资产日常清查制度,对其所占有、使用的资产(使用状况、安全性、完整性、维护需求)等做定期或者不定期进行清查盘点或监督管理。保证账实相符,对未入账的资产依据相关要求,组织进行资产评估重新入账,保障其使用价值的有效性,确保国有资产的保值增值。

他项权利专项管理。针对房屋资产出租、出借、转让、抵押、担保等行为做专项管理,使其符合国有资产相关管理规定,有效进行风险控制,避免国有资产流失。如在房屋资产出租的专项管理中,其租赁过程应申报审批报备,无论是整体或是部分资产租赁给非国有单位的,均应进行租金评估且应签订内容完整的书面合同。可用于租赁经营的房屋资产,定期使用情况检查,确保其无安全隐患及维护情况良好、未改变租赁合同约定用途;并结合租赁期限,做好续租或重新招租准备;对当前空置待出租的房屋资产,尽量实现市场化租赁运营,避免空置,如因需要水电等情况的必要投入,应结合其租赁市场情况,做好相关工作计划。

经营收益管理。推进具有条件的房屋资产市场化、社会化经营运作,结合实物、区位情况确定房屋资产最佳使用方式,提高国有资产经营效益。对经营收入和需必要的成本纳入财务预算收支管理,不得挪用、截留、隐瞒。通过盘活国有企业闲置的房屋资产,使其重新发挥其资产的蕴藏价值,在节约成本的同时为企业带来了资金、空间等多种资源,有利于国有企业自身实力的增强,提升国有企业在市场经济中的竞争力。

 

三、摸底调查完成后还需要做点什么

物业诊断分析。在房屋资产摸底调查过程中,通过现场实地查勘了解房屋资产规模、权属性质、资产来源、利用现状及效益等情况,以此为依据可以针对物业状况作出评价分析。查找、理清各国有企业在房屋资产使用过程中存在的问题及管理纰漏,并提出相应的建设性建议,例如已出租经营类房屋资产运营效益、利用率有待提高的问题;已出租经营类房屋资产,实际租赁用途不符合物业最佳用提情况;部分进行必要的维护改造后,有对外租赁经营条件的房屋资产利用价值尚未发掘等问题。以规范委托方房屋资产管理使用行为,维护资产安全和完整,优化资产配置,提升房屋资产管理及使用效益,为委托方相关决策提供依据,促使国有资产最有效利用。

物业租金评估。房屋资产出租是为保证物业产权的单一性,对物业享有永久的权利和义务。摸底调查过程中发现已出租经营类房屋资产,存在租金水平偏低、租期较长等问题,因此合理的租金定价显得尤为重要。基于摸底调查对房产现状的了解对委托方房屋资产的租赁价格进行评估具有一定的优势性,租金的确定应遵照评估值和依据市场价综合考量,必要时根据拟定承租人的出价,以市场询价和评估值作为参考依据。将评估值作为租赁低价,不可低于评估值进行出租,是国有房地产企业资产租赁的基本。

物业管理质量提升。建立健全房屋资产购置、维护、使用、经营、调拨、捐赠、代管、借用、自建、合建等相关管理制度,使资产相关处置行为合法规范;信息化管理与实物管理达到账实相符,资产信息完整、实物维护安全,制定国有资产安全性、完整性、权属界定明晰和使用有效性的评价方法、标准;定期对企业租赁及控制房源进行巡查,杜绝控制房源被侵占并及时发现转租等突发现象,将国有资产实行绩效管理。

资产评估。在摸底调查的基础上对国有房屋资产进行资产评估是维护和协调所有者、经营者的权益的有效手段,能保障市场经济行为公正客观地进行,并对作出有关于房屋资产管理的决策具有重要意义和参考价值。现实中国有企业可能存在的实物增资、转让、市场价值咨询都可以借助专业的资产评估方式,确定客观公允的价值,达成国有资产增值保值的目标。

 

四、资产摸底调查对国有企业房地产类资产保值增值的意义

有助于明确产权责任,制定国有资产保值、增值考核办法。资产摸底调查有助于进一步完善国有资产产权登记、界定、权证管理、纠纷调处管理工作。完善具备办理权证条件房屋资产的权证手续,优化权证管理制度;对有纠纷的房屋资产,妥善处理相关争议,依据谁投资、谁拥有、谁受益的原则,清晰界定由单位分立、撤销、合并、改制、隶属关系改变等原因发生全部或部分权属转移的资产权属;理顺企业国有资产产权与资产经营责任的关系,明确产权责任,制定国有资产保值、增值考核指标,规范考核程序、完善考核办法。

有利于优化资产配置,完善国有资产保值、增值的标准。在国有企业房屋资产管理中,事前要做好基本的摸底调查有利于优化房屋资产配置、减少呆滞资产。对有改造价值的房屋资产,进行必要的投入进行维护,以提高经济效益;对无再投入价值的危房有安全隐患的房屋资产进行系统排查,做科学合理的鉴定,可拆除或重建等决策,以减弱潜在风险成本的发生;对当前空置的房屋资产,尽量实现市场化租赁运营,最大限度提高资产使用率。资产摸底调查可以保障房屋资产使用价值的有效性,确保国有资产的保值增值。

有益于提高资产经济效益,达到国有资产保值、增值的目的。地方国有企业房地产摸底调查有益于在市场经济中充分发挥房屋的经济价值,追求经济效益的最大化。对已出租经营类房屋资产结合租赁市场现状,确立合理租赁价格,充分发挥房屋资产在企业经济运行中的作用,为企业带来增值效益。摸底调查有益于及时梳理不利于经济效益的因素,如国有企业某些房屋资产由于产权有瑕疵,房屋老化等原因无法正常流转交易、无法发挥其效用。这些房屋资产没有发挥其应用的使用价值,是国有资产人为的贬值的一种表现。摸底调查有益于及时梳理不利于经济效益的因素,尽可能减弱不利于对经济效益的影响。

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